Comments 202
Основной вывод такой — размер переплаты определяется исключительно размером ежемесячного платежа (обязательной части+досрочного погашения), а не изначальным сроком кредита, типом досрочного погашения и т.д.,
Так это вроде бы (почти) общеизвестный факт. По крайней мере, те, кто берет ипотеку, уж должны об этом знать.
Что за мода пошла использовать картинки вместо текста?
В принципе уже неплохо что статья без фактических ошибок типа «можно вернуть уплаченные проценты при досрочном погашении, т.к. они платятся вперед»© и прочего бреда.
Но опять использование этого сугубо рекламного термина переплата. Переплата это вторичная характеристика кредита, которая своей ценности не имеет ровным счетом никакой, а в подавляющем большинстве способов используется маркетологами как ход по впариванию менее выгодных условий кредита.
В статье же все сводится к тому, что морально легче когда переплата не увеличивается, как бы делая этот параметр чуть ли не основным и единственным.
В принципе уже неплохо что статья без фактических ошибок типа «можно вернуть уплаченные проценты при досрочном погашении, т.к. они платятся вперед»© и прочего бреда.
Но опять использование этого сугубо рекламного термина переплата. Переплата это вторичная характеристика кредита, которая своей ценности не имеет ровным счетом никакой, а в подавляющем большинстве способов используется маркетологами как ход по впариванию менее выгодных условий кредита.
В статье же все сводится к тому, что морально легче когда переплата не увеличивается, как бы делая этот параметр чуть ли не основным и единственным.
Мне кажется, что переплата — это вполне понятная величина. Общая сумма того, что на вас заработает банк. Взяли 100к, отдали 100к, 2% на 10 лет — итого, порядка 20к банк заработал на процентах.
Мне кажется, что переплата — это вполне понятная величина. Общая сумма того, что на вас заработает банк.Несомненно Вы правы. Понятная. Но вторичная и бесполезная, если для Вас целью стоит взять наиболее выгодный кредит, а не просто отдать как можно меньше денег банку.
Выгодным кредит может быть только в одном случае — если ставка по кредиту ниже ставки по депозиту. Во всех остальных случаях кредит несёт в себе убыток клиенту (если мы про потребительский кредит, а не про бизнес).
А переплата — это на самом деле стоимость услуг банка. Мы дадим вам кредит за 20000 евро. А мы — за 18500. Вот и выбирай.
Поверх этого возникает ограничение по сумме в месяц (если бы его не было, самым экономным был бы кредит, которого не взяли) — вот из этих цифр и танцуют.
Но сумма переплаты по кредиту для человека без острых финансовых проблем, как мне кажется, самая (и единственная!) реальная величина на которую надо ориентироваться в денежной стороне вопроса. Во внеденежной идёт удобство, возможности и т.д. — но это всё то самое за что платятся деньги из денежной стороны.
Выгодным кредит может быть только в одном случае — если ставка по кредиту ниже ставки по депозиту.Во-первых, не ставки по депозиту, а ставки инфляции.
Во-вторых, речь шла о сравнении двух кредитов, один из которых самоочевидно будет выгоднее другого, даже если выгода будет состоять в меньших затратах на него.
А переплата — это на самом деле стоимость услуг банка. Мы дадим вам кредит за 20000 евро. А мы — за 18500. Вот и выбирай.Только вот набор услуг-то разный.
Но сумма переплаты по кредиту для человека без острых финансовых проблем, как мне кажется, самая (и единственная!) реальная величина на которую надо ориентироваться в денежной стороне вопросаНапротив, ничего не значащая, т.к. является вторичной и зависимой по отношению к любому из основных параметров.
И откровенно дурящая народ (для того и создана), т.к. каждый второй покупающий айфон (утрируем) предпочтет взять его с переплатой «всего 10 тысяч» вместо переплаты «аж 12 тысяч», хотя в подавляющем большинстве случаев если кредитный менеджер аппелирует к переплате, то второй вариант будет выгоднее и существенно.
Можно, в таком случае, вкратце пояснить, в чём он может оказаться выгоднее?
"Во-первых, не ставки по депозиту, а ставки инфляции." Это откуда такое заключение? Ставка инфляции не имеет прямой корреляции со стоимостью недвижимости. И люди зарабатывают на вложении своих денег, банковский депозит частный пример низкорисковых вложений…
Я не понимаю "выгоднее". Вот есть нечто, ценой €150k. У клиента на руках €50k. Конкурирующие банки предлагают свои услуги (на одинаковый срок):
один: я дам за €20k
второй: я дам за €22k
третий: я дам за €18.4k
Очевидно, что в третьем будет выгоднее. В стоимость включается всё, включая страхования (всех видов), комисии, стоимость ареста (если недвижимость) и т.д.
Я не могу понять ситуацию, в которой предложение за €22k будет выгоднее.
Я не могу понять ситуацию, в которой предложение за €22k будет выгоднее.Например кредит на 10 лет с переплатой 22 наверняка будет выгоднее кредита на пять лет с переплатой 18.4, если первый кредит начать погашать по графику второго.
Иногда даже если и не начать погашать по графику первого. Если высокая инфляция, то кредит на долгий срок выгоден уже тем, что через несколько лет отдавать надо будет меньшую часть зарплаты.
Все зависит от процентной ставки в каждом кредите, а не от срока.
Перечитайте еще раз пункт 3 из статьи, он очень важный и его немногие понимают на самом деле.
Перечитайте еще раз пункт 3 из статьи, он очень важный и его немногие понимают на самом деле.
Все зависит от процентной ставки в каждом кредите, а не от срока.Что «всё», простите?
Перечитайте еще раз пункт 3 из статьи, он очень важный и его немногие понимают на самом деле.
Конечно, потому что пункт корявый. «переплата одинакова, при разных начальных сроках» — полуправда. Одинакова она только тогда, когда одинаковый график платежей, в итоге одинаковый итоговый срок и начальный срок остаётся фиктивным числом на бумаге. И то, зачастую есть пеня при досрочном погашении, и тогда уже опять не так.
По сути Вы покупаете больший срок (и меньший месячный платёж) за больший процент. Очевидно, что если Вы не собираетесь этим сроком пользоваться, это не выгодно. А вот если собираетесь — то уже не всё зависит от ставки.
Я же сказал, на "одинаковые сроки". На самом деле, для досрочного погашения существует свой отдельный класс проблем, которые нужно учитывать.
Hardened
Cerberuser amarao
Единственный параметр полностью определяющий выгодность — это процентная ставка (т.н. эффективная разумеется).
Брать с переплатой в 20 тысяч не всегда выгоднее чем с переплатой 18 тысяч, однако брать с процентной ставкой в 10% всегда выгоднее чем со ставкой 12%.
Кроме того, переплата это не полный параметр, т.к. говорит о стоимости кредита если «все идет по плану» и ничего не говорит о том, что случается в случае досрочного погашения. С процентной ставкой Вы знаете что платите 10% в год, и не важно досрочно или не досрочно. С переплатой Вы без понятия что будет если погасите досрочно.
KarasikovSergey серьезно? То есть если мы можем себе позволить кофе за 100р в кредит под 1600% годовых, то нам выгодно брать кофе в кредит чем за наличные?:)
Ставка инфляции не имеет прямой корреляции со стоимостью недвижимости.Стоимость недвижимости не имеет отношения к выгодности кредита, она имеет отношение к выгодности покупки недвижимости. Получение дохода от роста стоимости недвижимости никак не связано с получением или не получением кредита.
Cerberuser amarao
Я не понимаю «выгоднее».Уже начинаете понимать, т.к. Вы вынуждены были добавить условие «на одинаковый срок», хотя до этого говорили что «переплата единственный параметр».
(на одинаковый срок):
Я не могу понять ситуацию, в которой предложение за €22k будет выгоднее.
Единственный параметр полностью определяющий выгодность — это процентная ставка (т.н. эффективная разумеется).
Брать с переплатой в 20 тысяч не всегда выгоднее чем с переплатой 18 тысяч, однако брать с процентной ставкой в 10% всегда выгоднее чем со ставкой 12%.
Кроме того, переплата это не полный параметр, т.к. говорит о стоимости кредита если «все идет по плану» и ничего не говорит о том, что случается в случае досрочного погашения. С процентной ставкой Вы знаете что платите 10% в год, и не важно досрочно или не досрочно. С переплатой Вы без понятия что будет если погасите досрочно.
Выгодный кредит — это такой метод приобретения товара или услуги, оплата которого не влияет на ваш образ жизни и платёжеспособность.
KarasikovSergey серьезно? То есть если мы можем себе позволить кофе за 100р в кредит под 1600% годовых, то нам выгодно брать кофе в кредит чем за наличные?:)
Выгодным кредит может быть только в одном случае — если ставка по кредиту ниже ставки по депозиту. Во всех остальных случаях кредит несёт в себе убыток клиенту (если мы про потребительский кредит, а не про бизнес).
Выгодный кредит — это такой метод приобретения товара или услуги, оплата которого не влияет на ваш образ жизни и платёжеспособность. То есть есть чёрную икру переплатив банку 3 цены товара за 50 лет может быть куда выгоднее, чем есть ролтоны 10 лет, зато переплатив «всего» 1 цену. Уровень жизни — это стабильный положительный баланс дохода и расхода, а не сколько вы там кому заплатили за услуги.
Одна из проблем «переплаты» — в том, что эта величина выводит из рассмотрения само тело кредита. Которое, тем не менее, всё равно придётся гасить. В результате люди соглашаются покупать смартфоны за 100 т.р. в кредит, потому что они, видите ли, могут себе позволить переплату 10 т.р. за год. Ну да, 10 т.р. на переплату у них есть. А 100 т.р. на смартфон — нет, иначе бы они кредит не брали.
Но для долгосрочных кредитов эта проблема не очень актуальна.
Но для долгосрочных кредитов эта проблема не очень актуальна.
Я предполагаю, что в кредитные отношения вступают грамотные дееспособные люди. Очевидно, что тело кредита платится. Более того, при формальном платеже в пользу банка, банк выступает в качестве буффера — тело-то кредита получает продавец.
Собственно, именно так и надо рассматривать кредит: я плачу тело кредита продавцу и переплату банку за услугу "здесь и сейчас" (ничем не отличается от услуги доставки, например, или юридического сопровождения сделки).
Люди, которые покупаемое оценивают с позиции "как дёшего в месяц получается" не задумываясь о суммах, либо планируют быстро помереть, либо не попадают в категорию "грамотных дееспособных".
Стесняюсь спросить, но а о какой схеме начисления процентов идет речь?
Ануитет? Вначале основной долг а потом проценты или наоборот?
Есть ли льготная схема погашения кредита? Или по ипотеке все-все-все стандартизировано?
По поводу переплаты — "переплата" — это проценты + комиссии? Если банку не выкручивают руки, то свои проценты и комиссии он всегда возьмет, и вариантов со снижением переплаты не будет. Если же это льготный кредит, да еще и с ануитетом с погашением основного долга вначале, то тут да, можно много сэкономить, если вовремя кредит вернуть. Во всех остальных случаях "банк своего не упустит".
При дифференцированной схеме проценты начисляются по этой же формуле.
У конкретного банка может быть своя формула. Надо внимательно читать кредитный договор.
Примерно она соответствует той, что вы указываете (по крайней мере у меня так было), но теоретически могут быть и отличия.
Примерно она соответствует той, что вы указываете (по крайней мере у меня так было), но теоретически могут быть и отличия.
А в чём могут быть отличия?
Банки прописывают прям формулы в договорах?
Банки прописывают прям формулы в договорах?
Да.
У знакомой была ипотека в синем банке, который прописал длинную формулу, которая не позволяла вообще понять что происходит. Но это было примерно 5 лет назад.
У меня в зелёном банке 4 года назад, по-моему тоже формула была. Такая же (или примерно такая), как в статье.
У знакомой была ипотека в синем банке, который прописал длинную формулу, которая не позволяла вообще понять что происходит. Но это было примерно 5 лет назад.
У меня в зелёном банке 4 года назад, по-моему тоже формула была. Такая же (или примерно такая), как в статье.
У меня в договоре прописана формула, но по факту она стандартная
Стесняюсь спросить, но а о какой схеме начисления процентов идет речь?Похоже Вы в рамках заблуждения известного мифа, что есть какая-то схема, когда «проценты вперед». Особенно она опасна тем, что обычно верующие в это люди думают что «проценты вперед» можно вернуть при досрочном погашении.
Ануитет? Вначале основной долг а потом проценты или наоборот?
Вынуждены Вас огорчить, схемы «проценты вперед» нету, проценты всегда платятся ровно в соответствии с текущим долгом. А «проценты вперед» в ипотеке физиков это чисто фантазия, у которой достаточно интересные корни появления и развития, но все же фантазия.
свои проценты и комиссии он всегда возьмет, и вариантов со снижением переплаты не будет.Вариантов со снижением переплаты не будет? Это о чем вообще? Взяли кредит сегодня на год — одна «переплата» (ох уж этот выдуманный термин), вернули его через день — «переплата» будет почти нулевая.
да еще и с ануитетом с погашением основного долга вначале, то тут да, можно много сэкономитьНикакой экономии нет при ануитете, равно как и погашения основного долга вначале. Ануитет по сравнению с дифом не экономнее, это просто другая схема, более гибкая чем дифф, но не более выгодная сама по себе.
UFO just landed and posted this here
любой кредит в РФ можно гасить когда угодно и банк обязан проценты взять лишь за тот срок, что деньги использовались — ещё долго будет до всех доходитьК сожалению, банки научились это обходить завышая стоимость изначальной покупки и снижая проценты, тем самы делая досрочку существенно менее осмысленной.
UFO just landed and posted this here
Схему «рассрочка-быстрый возврат» тоже практически уничтожили. Рынок регулирует сам себя, не перестаю этому удивляться. Уязвимость закрыта путём снижения процентной ставки (конечно же, под давлением магазинов), что повлекло снижение суммы переплаты (равно суммы скидки магазина). Последний расчёт показал, что при 12% годовых (зелёный строительный магазин + прикормленный банк) выгода от рассрочки и досрочного гашения лишь немного (на 600 рублей в моём случае) превысила кэшбэк 2.5% с покупки, если делать расчёт по банковской карте. Не та сумма, чтобы иметь головняк с открытием и закрытием кредита.
С любыми покупками. Говорим же, завышают стоимость реальной покупки.
Допустим Вы покупаете за 2млн, Вам могут или дать скидку за нал 200 тысяч или дать 0% кредит на 1 год. Вы разумеется берете 0% кредит и оппа — досрочно погашать смысла никакого.
Допустим Вы покупаете за 2млн, Вам могут или дать скидку за нал 200 тысяч или дать 0% кредит на 1 год. Вы разумеется берете 0% кредит и оппа — досрочно погашать смысла никакого.
Кредит под ноль процентов дешевле 2/3 ключевой ставки ЦБ РФ? НДФЛ (и не 13, а 35%) с разницы заплатить не желаете ?
ps: ставка по кредиту как правило вполне обычная, а "типа нулевой", или просто низкий "процент" обеспечивается как раз за счёт скидки. Примерно сопоставимой с получаемой в случае "если прям щас возьму за нал"
Нюанс в том, что покупая автомобиль о скидке 'за нал сразу' договориться легко и смысла брать и тут же гасить кредит нет.
А вот при покупке стиральной машинки в сетевом магазине о какой-либо скидке вне действующих акций вы вряд-ли договоритесь
Фф
Кредит под ноль процентов дешевле 2/3 ключевой ставки ЦБ РФ? НДФЛ (и не 13, а 35%) с разницы заплатить не желаете ?С конца 2017 года — не желаем, смотрите исключения появившиеся в 212 нк рф.
ставка по кредиту как правило вполне обычная, а «типа нулевой», или просто низкий «процент» обеспечивается как раз за счёт скидки.Это уже устарело по двум причинам. Во-первых, народ стал использовать схему «взял со скидкой и сразу вернул кредит» что бы получить скидку, а банку это не интересно. Во-вторых, банкам разрешили выдавать кредиты под 0% (раньше можно было только в виде грейса по карте).
Нюанс в том, что покупая автомобиль о скидке 'за нал сразу' договориться легко и смысла брать и тут же гасить кредит нет.Да никто там не «договаривается», этот театр играется для клиента которому хочется поторговаться и почувствовать себя умелым продавливателем цен. Если театр не нужен, просто спрашиваешь цену и всё, настоящая цена продажи задается заводом и там нет пространства для маневра. Даже если сдуру купить за полную стоимость, не спросив о скидке, то Вам просто на сумму этой скидки от щедрот подарят колеса, сигналку или пару ТО.
Банки теперь поступают иначе — предлагая относительно низкий процент займа в обмен на невозвратную долговую нагрузку «страховок». Особенно дико эта схема работает в автокредитовании, когда тебе предлагают кредит под условие увеличения стоимости товара на 10% единовременными страховками, которые банк любезно готов включить в тело кредита — получая процент ещё и на эту нагрузку.
Тут есть чисто организационная засада.
В некоторых банках досрочное погашение — это довольно времязатратная процедура, связанная с личным визитом в банк. Каждый месяц это делать довольно муторно, а без прохождения такой процедуры с написанием заявления, получением нового графика и т.п., внесение дополнительных денег невозможно.
Может быть поэтому и есть такое заблуждение.
В некоторых банках досрочное погашение — это довольно времязатратная процедура, связанная с личным визитом в банк. Каждый месяц это делать довольно муторно, а без прохождения такой процедуры с написанием заявления, получением нового графика и т.п., внесение дополнительных денег невозможно.
Может быть поэтому и есть такое заблуждение.
UFO just landed and posted this here
Уже несколько лет в сбербанк онлайн можно досрочно погашать (как частично, так и полностью).
UFO just landed and posted this here
Когда у меня была ипотека (уже больше года как закрыл), то сотрудники банка однозначно говорили в отделении, что нельзя уменьшить срок при частичном погашении, только сумму платежа.
Для меня это привело к стратегии похожей на описанную в выводах к статье — я делал ежемесячный платёж (который постоянно уменьшался) + 1 раз в 2-3 месяца добавлял «досрочную» сумму (ежемесячная сумма постоянно уменьшалась, а досрок наоборот рос за счёт неё).
Для меня это привело к стратегии похожей на описанную в выводах к статье — я делал ежемесячный платёж (который постоянно уменьшался) + 1 раз в 2-3 месяца добавлял «досрочную» сумму (ежемесячная сумма постоянно уменьшалась, а досрок наоборот рос за счёт неё).
А какая разница? В обоих случаях уменьшается сумма основного долга, а остальное не важно.
Я, к сожалению, не помню, какой это банк. Не так давно объяснял знакомой девушке, что вносить дополнительный платеж каждый месяц, или просто снизить срок кредита — это одно и то же. Она как раз и рассказала, что внесение дополнительного платежа в ее банке — довольно сложная процедура. Может, конечно, она не разобралась, но это маловероятно.
На мой взгляд, долгий кредит с маленьким платежом и возможность по факту вносить любые дополнительные суммы в любой момент времени — это идеальный вариант.
На мой взгляд, долгий кредит с маленьким платежом и возможность по факту вносить любые дополнительные суммы в любой момент времени — это идеальный вариант.
Конкретно в сбере сейчас досрочно можно сделать погашение и части кредита и полностью. Плюс при закрытии ипотеки у них тригерится специальный человек, который сам относит закладную в регпалату и снимает обременение. Т.е. в банк может потребоваться сходить разве что за выпиской по выплаченным процентам, если делать вычет. Вобщем, был приятно удивлен, когда досрочно гасил и потом закрывал ипотеку. Всё удобно.
Мне вот очевидно, что выгоднее снижать риски, а не сроки — чем ниже платёж в месяц, тем меньше вероятность ситуации, когда ты не сможешь его внести.
Ну так у вас будет сниженный риск на более длинном периоде. Как всегда, каждый решает для себя сам.
UFO just landed and posted this here
Я сторонник досрочного погашения только в случаях, когда можно разово или в несколько этапов закрыть всю сумму. А бюджетная нагрузка на досрочку в течение 7 лет только ради 3х лет разницы — убивает весь смысл кредитования, как инструмента комфортного приобретения дорогостоящих товаров.
UFO just landed and posted this here
А я сторонник того, что если сейчас нет других важных направлений, то стоит снижать в сторону смешной ежемесячной суммы, чтоб когда будут другие важные вещи востребованы, эта сумма была не обременительна для вас.
Согласен с вами, однако в моей жизни нет таких периодов, когда некуда девать деньги. Планы расписаны жизней на 5 вперёд.
Похоже Вы в рамках заблуждения известного мифа, что есть какая-то схема, когда «проценты вперед». Особенно она опасна тем, что обычно верующие в это люди думают что «проценты вперед» можно вернуть при досрочном погашении.
А ещё те, кто верит в «проценты вперёд» не рефинансируют кредиты, поскольку считают, что заново придётся платить проценты.
о какой схеме начисления процентов идет речь? Ануитет?
При любой схеме расчетов в платеже сначала гасится долг по процентам, из того что осталось — тело кредита.
Аннуитент всего лишь ответ на задачу, "какого размера должен быть платеж, чтобы при погасить тело за эн регулярных равных выплат"
Очень рекомендую глянуть https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%BD%D0%BD%D1%83%D0%B8%D1%82%D0%B5%D1%82
Особенно пробежаться по разным табличкам.
Аннуитет решает задачу равных регулярных выплат ну очень разнымы способами, и в зависимости от настроек банковского продукта могут весьма неожиданные вещи вылазить.
При любой схеме расчетов в платеже сначала гасится долг по процентам, из того что осталось — тело кредита.
Ой ли...
ну очень разнымы способами
Какими? Там же чётко написано, что есть 2 варианта — выплаты в начале и в конце периода. Но это не способы аннуитета, а настройки продукта. В любом случае, от настроек кредита расчитывается дневная ставка, по ней однозначно считается аннуитет.
При любой схеме расчетов в платеже сначала гасится долг по процентам, из того что осталось — тело кредита.
По европейским законам проценты просто добавляются к сумме кредита — расчитываются ежедневно, а визуально хоть помесячно, хоть поквартально. Проценты начисляются на всю сумму, независимо от происхождения — тело или проценты. Значит, Вы просто погашаете долг. Можно составить себе иллюзию, что первыми на 100% гасятся проценты, а потом уменьшается тело. Можно наоборот считать, что в первую очередь гасится тело. Но это неважно — деньги то одинаковы.
Разница будет только в том случае, если проценты на проценты расчитываются по другой ставке, но я не слышал о практике такого.
Разные таблички это создание видимости выбора. Суть при этом она и та же.
Есть ли льготная схема погашения кредита?
Что вы имеете в виду? В России по закону ипотеку вы можете досрочно гасить когда угодно и вносить при этом какую угодно сумму. Ограничения только в первый месяц после взятия ипотеки бывают.
О каких льготах речь?
Ануитет? Вначале основной долг а потом проценты или наоборот?
Проценты всегда платятся за фактическое пользование деньгами. Не существует ни каких «процентов вперед». Отличие дифференцированного платежа от аннуитетного в том, что в первом случае размер погажаемого ежемесячно тела кредита — константа, а во втором случае она разная, чтобы сделать константой ежемесячный платеж.
Неоднократно встречал людей, в том числе с высшим техническим образованием, которым такие расчеты, из-за обилия терминов и условий, кажутся сущей магией.
Но стоит человеку показать банальный расчет простой доходности, а потом расписать поток платежей и показать дисконтированную стоимость, как он самостоятельно начинает расписывать по срокам платежи своего кредита и считать интересующие его параметры.
Но стоит человеку показать банальный расчет простой доходности, а потом расписать поток платежей и показать дисконтированную стоимость, как он самостоятельно начинает расписывать по срокам платежи своего кредита и считать интересующие его параметры.
Все верно, сам пришел к таким же выводам — для подстраховки лучше брать кредит на максимально возможный срок (если это не сильно увеличивает годовой процент), а платить столько, сколько удобно (но естественно не ниже минимального).
Тогда и кредит гасится быстрее когда есть излишки — процентов заплатишь меньше, а когда отпуск или форс-мажор — можно спокойно заплатить минималку и взять остальные деньги.
Тогда и кредит гасится быстрее когда есть излишки — процентов заплатишь меньше, а когда отпуск или форс-мажор — можно спокойно заплатить минималку и взять остальные деньги.
То есть, один и тот же товар по кредиту 2000 рублей в месяц на 25 лет (600к) выгодней чем этот же товар 4000 рублей в месяц на 5 лет (240к)?
Нет. О том и статья, что с аннуитетом нет разницы на какой срок у тебя кредит, а всё зависит от того сколько ты платишь в месяц. В вашем примере — взял со сроком на 25 и платежом 2000, а платишь по 4000 в месяц с перерасчетом срока — выплатишь за те же 5. Зато появляется пространство для маневра — не смог 4000, внес 3000 или 2000. Смог больше — внеси больше. А если перерасчет делать на платеж, то внося теже 4000 опять получаешь срок 5 лет, зато мин. платеж всё время уменьшается, еще расширяя маневренную область. А прописывая себе срок самостоятельно в 5 и платеж 4000 — вы уже не сможете при необходимости внести меньше, всегда ровно столько или больше. Т.е. более жесткие условия получаются.
Может быть да, может быть нет. Вот случаи когда «да»:
1. Инфляция 10% в год.
2. С Вашим уровнем зарплаты, 4000 у Вас либо нет, либо существенно ухудшит уровень жизни.
1. Инфляция 10% в год.
2. С Вашим уровнем зарплаты, 4000 у Вас либо нет, либо существенно ухудшит уровень жизни.
Четвертое утверждение можно оспорить, помимо прямого финансового равенства, в одном случае уменьшается сумма обязательного ежемесячного платежа, не только морально легче, но и расширяет возможности маневра…
Мы живём в такое интересное время, когда мир меняется быстрее, чем мы его изучаем. Пока Вы писали статью, она уже устарела. Например, синий банк перешёл к схеме ежедневного начисления процентов вместо ежемесячного. Основной долг уменьшается ежедневно, проценты рассчитываются ежедневно, а уже потом суммируется в месячный платёж. Это было очень важное изменение, оно закрыло уязвимость, когда выгоднее было придерживать досрочку до даты платежа, держа её на счёте с процентами на остаток. Переписывайте статью.
Не очень понял, каким образом ежедневное начисление процентов влияет на основной долг.
Подразумевается, что на ежедневной основе производится и погашение?
Подразумевается, что на ежедневной основе производится и погашение?
От того, что проценты начисляются ежедневно, сумма за месяц больше не станет. А что выгоднее — держать это время деньги на депозите или гасить сразу — частный случай каждого
UFO just landed and posted this here
> Это как?
Старая схема: кредит на два года разбивается на 24 периода, основной долг уменьшается 24 раза, проценты пересчитываются от нового долга 24 раза.
Новая схема: кредит на два года разбивается на 730 периодов, основной долг уменьшается 730 раз, проценты пересчитываются 730 раз.
Старая схема: кредит на два года разбивается на 24 периода, основной долг уменьшается 24 раза, проценты пересчитываются от нового долга 24 раза.
Новая схема: кредит на два года разбивается на 730 периодов, основной долг уменьшается 730 раз, проценты пересчитываются 730 раз.
UFO just landed and posted this here
То есть если вносить платеж по кредиту сегодня, то на погашение тела кредита пойдет бОльшая часть, чем если вносить этот же платеж завтра? Так это работает только в теории. Кредиты в России не брал, но что-то мне подсказывает, что никто не будет принимать у вас деньги, пока не наступит дата платежа по графику. Ну или оформляйте частично-досрочное погашение
В моем понимании товарищ apirk как раз и говорит о том, что разделение платежа на проценты и на тело кредита зависят от даты платежа. В обычных банках это не так.
В моем понимании товарищ apirk как раз и говорит о том, что разделение платежа на проценты и на тело кредита зависят от даты платежа. В обычных банках это не так.
UFO just landed and posted this here
Добавлю, что на депозиты проценты начисляют так же. В этом легко убедиться самому (если есть сберегательный счёт, который можно пополнять) — попробуйте переводить деньги в начале и конце периода. И точно так же банки показывают «годовую сумму» не обременяя клиента деталями посуточного расчёта.
заемщик получив доход за очередной месяц не выплачивает полностью очередной месячный платеж, а совершает ежедневные платежи вместо этого, согласно революционной «новой схемы» — тем самым он просто напросто замедляет погашение тела кредита, увеличивая сумму выплаченных процентов… вот такая вот «революция»
Что-то я это не понимаю. Если платить каждый день, то сумма долга будет уменьшаться каждый день, а значит, и проценты, начисленные на нее — тоже. Теперь, рассмотрим 2 варианта:
- Вносим 10к раз в последний день месяца
- Вносим 10к 30 раз в месяц, т.е. каждый день.
Во втором варианте вы внесете бОльше на погашение тела кредита, чем в первом. В первом варианте бОльшая сумма уйдет на проценты. Так что второй вариант, действительно, выгоднее. Я же вам хочу сказать, что второй вариант вы не сможете осуществить в текущих реалиях, потому что ходить и оформлять частично-досрочное погашение каждый день вам не позволит ваш банк или ваше свободное время.
Имеется в виду третий вариант «вносим 10к в первый день месяца». Вот он самый выгодный.
Логика такова, что вы получили зарплату одним платежом в первый день, и можете сразу внести, а можете растянуть. Заплатить до того Вы не могли, потому что зарплаты не было. А растягивать невыгодно, потому что потратить эти деньги всё равно не можете (ведь платить до зарплаты надо), а проценты капают.
Логика такова, что вы получили зарплату одним платежом в первый день, и можете сразу внести, а можете растянуть. Заплатить до того Вы не могли, потому что зарплаты не было. А растягивать невыгодно, потому что потратить эти деньги всё равно не можете (ведь платить до зарплаты надо), а проценты капают.
Пока Вы писали статью, она уже устарела. Например, синий банк перешёл к схеме ежедневного начисления процентоНет, не устарела. Проценты всегда начисляются ежедневно.
Было бы неплохо указать источник, откуда была взята формула.
Может быть такое, что в банке могут применять другую формулу расчета процентов?
Если нет, то какой нормативный акт ограничивает банки в этом?
Не знаю как в России, в Чехии такого закона нет. Формула может быть любой :) Единственное ограничение банк должен указать RPSN (это годовой процент который учитывает ВСЕ договорный расходы на кредит). Ну и обычно RPSN не сильно расходится с рекламируемым процентом. RPSN считают примерно так — по формуле банка расчитывают сколько человек вернёт денег банку + все, какие есть, сборы + все страховки (если они входят в сам договор о кредите). И исходя из полученной суммы и срока кредита считают годовой процент. И да, в Чехии нельзя вернуть кредит досрочно, если это не оговорено в договоре.
Проценты в РФ рассчитываются всегда по простой формуле:
проценты_за_день = ставка*входящий_остаток_основного_долга/число_дней_в_году,
где ставка — действующая в этот день ставка в долях (то есть 0.108 для 10.8%)
входящий_остаток_од — сумма основного долга на начало операционного дня
Проценты за период (за месяц) = сумма процентов за каждый день периода (плюс финты для минимизации округления, когда период разбивается на интервалы постоянства параметров, а затем складываются суммы)
Это позволяет учитывать перенос платежа из-за выходных.
Конкретная сумма, таким образом, зависит уже от «графика платежей»
проценты_за_день = ставка*входящий_остаток_основного_долга/число_дней_в_году,
где ставка — действующая в этот день ставка в долях (то есть 0.108 для 10.8%)
входящий_остаток_од — сумма основного долга на начало операционного дня
Проценты за период (за месяц) = сумма процентов за каждый день периода (плюс финты для минимизации округления, когда период разбивается на интервалы постоянства параметров, а затем складываются суммы)
Это позволяет учитывать перенос платежа из-за выходных.
Конкретная сумма, таким образом, зависит уже от «графика платежей»
Вообще, чтобы использовать кредиты, как эффективный инструмент, важно только лишь понять суть стоимости обслуживания кредита. Всё остальное (графики, переплаты, схемы платежей) не имеет никакого значения.
Суть следующая. Кредитование — это продажа денег за деньги! Стоимость денег — это процентная ставка. Если Вам не хватает телевизора, Вы можете купить его за деньги. Если Вам не хватает денег, то… Вы можете купить их за деньги! Гениально, да? Ваши потери по кредиту рассчитываются очень просто. Ежедневная стоимость обслуживания долга — это 1/365 суммы долга, помноженного на процентную ставку. Всё! Больше ничего знать не надо!
Если у Вас ипотека 1 000 000 рублей под 10% годовых, то каждый день Вы платите 274 рубля просто за то, что Вы их должны. За 274 рубля в день Вы купили миллион рублей. Чтобы меньше платить, нужно уменьшать долг. Всё, больше ничего знать не нужно. Всё остальное — следствие из этого.
Суть следующая. Кредитование — это продажа денег за деньги! Стоимость денег — это процентная ставка. Если Вам не хватает телевизора, Вы можете купить его за деньги. Если Вам не хватает денег, то… Вы можете купить их за деньги! Гениально, да? Ваши потери по кредиту рассчитываются очень просто. Ежедневная стоимость обслуживания долга — это 1/365 суммы долга, помноженного на процентную ставку. Всё! Больше ничего знать не надо!
Если у Вас ипотека 1 000 000 рублей под 10% годовых, то каждый день Вы платите 274 рубля просто за то, что Вы их должны. За 274 рубля в день Вы купили миллион рублей. Чтобы меньше платить, нужно уменьшать долг. Всё, больше ничего знать не нужно. Всё остальное — следствие из этого.
О, большое спасибо за красивое и понятное изложение мыслей, можно давать ссылку вместо объяснения на пальцах. Все правильно написано.
Хочу еще добавить про случай нерегулярных поступлений и проблем с переводами — условно фриланс или всякие переводо-поблемы или даже о ужас задержки зп, когда из-за всего этого можешь попасть на просрочку платежа.
Помимо того что уменьшать обязательный платеж (что дает больший простор для маневров в случае чего) если у банка есть счет, который нужно пополнить и он списывает при платеже, то лучше разбивать на два платежа в месяц — мин платеж перевели сразу после оплаты предыдущего и даже в случае чего у вас есть минимальный, второй платеж — все что можете потратить на кредит перед зарплатой — основной.
Такой подход обеспечивает во первых отсутствие штрафов за просрочку, во вторых спокойные нервы (что тоже важно) потому что знаешь что у тебя лежит на следующий месяц, в третьих даже если что случилось, пусть даже пробухал все, то просто у тебя будет в этот месяц минималка.
Разумеется лишние доплаты можно хоть каждый день вносить, если онлайн банк, тут главное спокойствие нервов ценой заблаговременной минималки.
UFO just landed and posted this here
На пальцах: Если вы взяли 1млн на 10лет под 10% То отдадите 1млн*(1+0.10)^10 = 2.6 млн. Т.е. вы будете работать на банк в течении 10лет, при этом он вам не медицинского страхования, не больничного, ни отпуска за вашу работу вам не должен.
При такой схеме никто кредиты брать не стал бы. Проценты к счастью начисляются на остаток долга который при своевременной оплате уменьшается. 1млн на 10лет под 10% =1586000 при аннуитете и 1504000 при дифференцированном, а не 2.6млн.
При такой схеме никто кредиты брать не стал бы.Поэтому схем много. Но принцип один и тот же.
Если платежи фиксированы. Что бы далеко не бегать: пишем в консоли браузера такую функцию
function R(k,y) { var m=12*y, km=Math.pow(1+k,1/12)-1, t=Math.pow(1+k,y); return m*km*t/(t-1); }S=1000000
R(0.1,10)=1.5573
Выплаты за 10 лет под 10% R(0.1,10)*S = 1.557млн
Ежемесячный платёж R(0.1,10)*S*0.1/12 = 13тыс
Но это никак не отменяет того что вы будете работать на банк и при этом банк не будет считаться работодателем. Т.е. на пальцах: вас будут просто иметь в одностороннем порядке и всё по закону.
Не все же берут кредиты на автомобили или что там у вас. Может, человек вложит эти деньги под 11% и на этот один процент разности будет жить?
Но это никак не отменяет того что вы будете работать на банк и при этом банк не будет считаться работодателем. Т.е. на пальцах: вас будут просто иметь в одностороннем порядке и всё по закону.
А ещё я работаю на продуктовый магазин, и каждый день отношу туда деньги, причём они тоже не считаются моим работодателем. О ужас, они на мне зарабатывают :)
UFO just landed and posted this here
Да, процентные ставки на флоат в Европе сейчас ниже 1%. Фикс примерно 1.5%.
Но даже 10% имеют смысл. До 2008 года в Европе было 7% (и тогда работали всякие государственные схемы с льготными 4%).
А смысл в том, что за эту переплату (пусть 60% за 10 лет) Вы имееье своё жильё, то есть оно обходится дешевле, чем его арендовать. Особенно когда уже есть часть стоимости для первого взноса. Впрочем, банальная логика подсказывает, что в нормальной экономической ситуации купить в кредит всегда выгоднее, чем арендовать.
Но даже 10% имеют смысл. До 2008 года в Европе было 7% (и тогда работали всякие государственные схемы с льготными 4%).
А смысл в том, что за эту переплату (пусть 60% за 10 лет) Вы имееье своё жильё, то есть оно обходится дешевле, чем его арендовать. Особенно когда уже есть часть стоимости для первого взноса. Впрочем, банальная логика подсказывает, что в нормальной экономической ситуации купить в кредит всегда выгоднее, чем арендовать.
UFO just landed and posted this here
По поводу процента — я имею в виду потребительские кредиты и плавающие ставки. Ипотека держалась ниже на государственных программах — иначе откуда будет 4% при EURIBOR=6%? А оно, как Вы правильно заметили, было.
Как отголоски того времени, в Австрии при выдаче плавающего для оценки риска делают расчёт по EURIBOR=6%: «а если будет как в 2008, платить сможете?».
По поводу смысла — именно так. Я просто не стал так подробно писать :)
По поводу логики, имею в виду, что ставки аренды в норме перекрывают «бессрочный кредит» (то есть чистые проценты) плюс прибыль. Иначе бизнес сдачи жилья в аренду (а также гостиницы и т.д.) теряет смысл.
Как отголоски того времени, в Австрии при выдаче плавающего для оценки риска делают расчёт по EURIBOR=6%: «а если будет как в 2008, платить сможете?».
По поводу смысла — именно так. Я просто не стал так подробно писать :)
По поводу логики, имею в виду, что ставки аренды в норме перекрывают «бессрочный кредит» (то есть чистые проценты) плюс прибыль. Иначе бизнес сдачи жилья в аренду (а также гостиницы и т.д.) теряет смысл.
UFO just landed and posted this here
Зачем же так много писать?
EURIBOR-3-m это стандарт в ипотечном кредитовании Австрии. Что-то другое надо ещё поискать.
Так я Вам расскажу, если не знаете. Расчёт на 6% указан в кредитном оффере чёрным по белому. Как и размер переплаты, эффективная ставка и подобное. И ни в коем случае не мелким шрифтом.
Зачем Вы утверждаете то, чего не знаете? Банку может быть безразлично, сможете ли Вы платить, но если он забудет формально спросить, то заёмщик вместо всяких банкротств и каникул просто через суд снизит ставку и банк будет в убытках. Потому формально этот вопрос поднимается всегда(!).
По Вашему эти компании — благотворительные организации? Нет, они «получают прибыль» — и точка.
Без удивления. Вы очень подробно расписали именно то, что я написал одной фразой. Мне казалось, так разжёвывать необязательно.
Вывод — купить жильё и сдавать в аренду выгодно, или как минимум не очень убыточно в нормальной экономической ситуации. Соответственно «для себя», то есть без операционных расходов и налогов, то тем более выгодно.
Просто не каждый может себе позволить кредит. Ну и есть риски и ограничение мобильности.
На сегодняшний день распространены ставки EURIBOR 12 mo, EURIBOR 6 mo, EURIBOR 3 mo, EURIBOR 1 mo. Последний в ипотечном кредитовании используется крайне редко, да и предпоследний нечасто.
EURIBOR-3-m это стандарт в ипотечном кредитовании Австрии. Что-то другое надо ещё поискать.
Ну я конечно не знаю как там в Австрии… Но я точно знаю… вопрос «а если будет» не рассматривается вообще.
Так я Вам расскажу, если не знаете. Расчёт на 6% указан в кредитном оффере чёрным по белому. Как и размер переплаты, эффективная ставка и подобное. И ни в коем случае не мелким шрифтом.
Ситуация «а если будет как в 2008, платить сможете?» грубо высосана из пальца
Зачем Вы утверждаете то, чего не знаете? Банку может быть безразлично, сможете ли Вы платить, но если он забудет формально спросить, то заёмщик вместо всяких банкротств и каникул просто через суд снизит ставку и банк будет в убытках. Потому формально этот вопрос поднимается всегда(!).
Компании которые занимаются сддачей жилья внаем если и получают прибыль от арендных платежей, то она практически целиком съедается операционными расходами и расходами на реновации
По Вашему эти компании — благотворительные организации? Нет, они «получают прибыль» — и точка.
вы с удивлением обнаружите, что риелтор при таких условиях получает вполне себе приличную прибыль
Без удивления. Вы очень подробно расписали именно то, что я написал одной фразой. Мне казалось, так разжёвывать необязательно.
Вывод — купить жильё и сдавать в аренду выгодно, или как минимум не очень убыточно в нормальной экономической ситуации. Соответственно «для себя», то есть без операционных расходов и налогов, то тем более выгодно.
Просто не каждый может себе позволить кредит. Ну и есть риски и ограничение мобильности.
UFO just landed and posted this here
При всём уважении к Вашему опыту, Вы наполовину пишете очевидную неправду, наполовину очевидную правду но почему-то уверены что я этого не знаю.
Я не делаю никаких утверждений как это работает «в России и других странах Европы». А про Австрию — ну Вы можете дальше ссылаться на Ваш опыт, но опровергать проверяемые вещи странно.
Неправда, знаю. И выше Ваше утверждение, что 3-М применяется нечасто, это неправда. В Австрии это наиболее частый вариант. Ну и что, что по закону можно поменять, если этого почти никто не делает?
Неправда. И вообще расчёт плавающей ставки в фикс-кредите смысла не имеет.
Неправда. Имеет право и по факту делает. Вы австрийский кредитный оффер видели хоть раз?
Неправда. Любой банк в Австрии сделает несколько расчётов — фикс, плавающий, микс, разные периоды. А вот ставка указана одна, и 6% в каждом плавающем оффере как оценка риска. Считать на разные проценты не принято, хот если попросите — сделают.
А зачем? Клерку важно, чтобы клиент взял кредит. «Выгодность» условий легко регулируется процентом за подписание и процентной ставкой.
Единственный случай который знаю, когда клиента убеждали на фикс, это когда у клиента был малый доход и флоат не проходил по критериям государства — именно при оценке выплат по повышенной ставке. В остальных случаях клиенту дают офферы на выбор без особых комментариев, бонусы клерка не сильно зависят от того, какой Вы выберете.
Ох простите, был 5%, плюс 1% маржи — и вот 6% по кредиту. Так важно ловить мои опечатки?
Перечитайте ещё раз что я написал.
Про банки — если хотите просветить Хабр, будет логичнее написать статью. А так выглядит что Вы хотите в чём то убедить конкретно меня, при том что я это всё и так знаю.
Про риелтеров — ну так просветите уже, если их прибыль не из арендной платы, то из чего? И ради чего сдавать в аренду, если это не прибыльно?
Весьма странно утверждать, что бизнеса по сдаче квартир в аренду ради прибыли не существует. Слишком уж много людей вокруг меня с этого живут. Или это всемирный заговор и они не признаются?
Я не делаю никаких утверждений как это работает «в России и других странах Европы». А про Австрию — ну Вы можете дальше ссылаться на Ваш опыт, но опровергать проверяемые вещи странно.
право выбрать базовую ставку ЗАКРЕПЛЕНО ЗАКОНОДАТЕЛЬНО. Вы об этом просто не знаете.
Неправда, знаю. И выше Ваше утверждение, что 3-М применяется нечасто, это неправда. В Австрии это наиболее частый вариант. Ну и что, что по закону можно поменять, если этого почти никто не делает?
во первых ваш рассчет в кредитном офере указан по всей вероятности в качестве фиксированной ставки по кредиту
Неправда. И вообще расчёт плавающей ставки в фикс-кредите смысла не имеет.
Банк не имеет права делать подобные предположения в контракте.
Неправда. Имеет право и по факту делает. Вы австрийский кредитный оффер видели хоть раз?
Причем ПОРЯДОЧНЫЕ банки (не в Австрии вероятно) обычно дают несколько примеров рассчета — с текущей ставкой, в случае если базовая ставка повысится на один процентный пункт, в случае если процентная ставка повысится до… ну скажем до 6 процентных пунктов.
Неправда. Любой банк в Австрии сделает несколько расчётов — фикс, плавающий, микс, разные периоды. А вот ставка указана одна, и 6% в каждом плавающем оффере как оценка риска. Считать на разные проценты не принято, хот если попросите — сделают.
вопрос поднимается не всегда, а только тогда, когда конкрентный банковских клерк хочет склонить клиента к подписанию такихз условий контракта, которые выгодны лично этому клерку (они, клерки получают бонусы за заключенные контакты) — скажем в попытке убедить клиента, что для него лично будет выгодна фиксированная ставка по кредиту
А зачем? Клерку важно, чтобы клиент взял кредит. «Выгодность» условий легко регулируется процентом за подписание и процентной ставкой.
Единственный случай который знаю, когда клиента убеждали на фикс, это когда у клиента был малый доход и флоат не проходил по критериям государства — именно при оценке выплат по повышенной ставке. В остальных случаях клиенту дают офферы на выбор без особых комментариев, бонусы клерка не сильно зависят от того, какой Вы выберете.
шестипроцентного euribor как в 2008-м году — мало того, что этого не было
Ох простите, был 5%, плюс 1% маржи — и вот 6% по кредиту. Так важно ловить мои опечатки?
Вас вероятно кто-то обманул — операционные расходы и налоги есть всегда
Перечитайте ещё раз что я написал.
Про банки — если хотите просветить Хабр, будет логичнее написать статью. А так выглядит что Вы хотите в чём то убедить конкретно меня, при том что я это всё и так знаю.
Про риелтеров — ну так просветите уже, если их прибыль не из арендной платы, то из чего? И ради чего сдавать в аренду, если это не прибыльно?
Весьма странно утверждать, что бизнеса по сдаче квартир в аренду ради прибыли не существует. Слишком уж много людей вокруг меня с этого живут. Или это всемирный заговор и они не признаются?
UFO just landed and posted this here
На самом деле в настоящее время для некоторых крупных городов (Москва) в России вариант аренды съедает меньше стоимости обслуживания кредита (не говоря уже про его тело).
Для примера — 50кв м квартира в хорошем районе в относительно новом доме (2008 год постройки) обходится мне в аналогичные 50к в месяц + свет и вода.
Стоимость квартиры в этом доме из открытых источников дает сумму где то в районе 200к за 1 кв м. +- в зависимости от площади и прочего. Т.е. арендуемая мной квартира стоит порядка 10кк в рыночном эквиваленте (+-2кк в зависимости от скидок и прочего). Посчитайте ка кредит на эту сумму и посмотрите оплачиваемые проценты. Прибавьте в эту квартплату (которую я, кстати, не плачу, кроме счетчиков) и получите, что снимаю я ее по среднерыночной стоимости, которая выходит меньше ПРОЦЕНТОВ по кредиту, а не даже всей требуемой к выплате суммы (к процентам стоит прибавить еще тело). Это при текущих ставка в районе 8-10% в России.
Вот и считайте, что мне выгодно? Купить свою или снимать и копить хотя бы до 50%+ от суммы покупки?
Для примера — 50кв м квартира в хорошем районе в относительно новом доме (2008 год постройки) обходится мне в аналогичные 50к в месяц + свет и вода.
Стоимость квартиры в этом доме из открытых источников дает сумму где то в районе 200к за 1 кв м. +- в зависимости от площади и прочего. Т.е. арендуемая мной квартира стоит порядка 10кк в рыночном эквиваленте (+-2кк в зависимости от скидок и прочего). Посчитайте ка кредит на эту сумму и посмотрите оплачиваемые проценты. Прибавьте в эту квартплату (которую я, кстати, не плачу, кроме счетчиков) и получите, что снимаю я ее по среднерыночной стоимости, которая выходит меньше ПРОЦЕНТОВ по кредиту, а не даже всей требуемой к выплате суммы (к процентам стоит прибавить еще тело). Это при текущих ставка в районе 8-10% в России.
Вот и считайте, что мне выгодно? Купить свою или снимать и копить хотя бы до 50%+ от суммы покупки?
Однако через 10 лет съема вы всё равно остаётесь в той же точке — человек без жилья. И в момент, когда вы не сможете платить 50к в месяц — вы окажетесь в трудной ситуации. Плюс постоянные риски необходимости искать новое жильё.
Жильё — это единственный актив, ценность которого абсолютна почти в любой ситуации.
Жильё — это единственный актив, ценность которого абсолютна почти в любой ситуации.
Считайте шире. Если я взял ипотеку — я часть денег гашу в тело. Если у меня нет ипотеки, то разницу между платежем по ней и плетежом аренды я могу вкладывать куда-либо. И, особенно в начале, эта сумма будет больше чем сумма уходящая в тело кредита.
Вы же смотрите очень однобоко. В вашем понимании аренда это просто спуск денег. Но и кредит — это спуск денег. Уплаченные проценты ничего вам не приносят.
В моем примере проценты по обслуживанию кредита на сумму 7-8кк равняются примерно 80к в месяц при аренде в 50. 30к разницы которой можно распоряжаться в перспективе и наращивать.
Вы же смотрите очень однобоко. В вашем понимании аренда это просто спуск денег. Но и кредит — это спуск денег. Уплаченные проценты ничего вам не приносят.
В моем примере проценты по обслуживанию кредита на сумму 7-8кк равняются примерно 80к в месяц при аренде в 50. 30к разницы которой можно распоряжаться в перспективе и наращивать.
Вы только не забывайте, что арендная плата в отличие от платежа по кредиту — всегда растёт. А накапливаемые вами деньги — дешевеют.
Ситуация, в которой проценты по кредиту больше арендной платы, говорит о нестабильной экономике с большой инфляцией (или большим её риском). То есть 30к разницы надо ещё придумать куда вложить, и риск соответствующий.
Но допустим за 10 лет Вы насобирали те же 7-8кк (то есть вкладывали так, что смогли удвоить), а за это время стоимость квартиры уже 30кк. А кредит был бы уже погашен хотя бы частично.
При этом через 10 лет арендная плата вырастет, а выплаты по кредиту нет.
Но допустим за 10 лет Вы насобирали те же 7-8кк (то есть вкладывали так, что смогли удвоить), а за это время стоимость квартиры уже 30кк. А кредит был бы уже погашен хотя бы частично.
При этом через 10 лет арендная плата вырастет, а выплаты по кредиту нет.
Посчитал, при стоимости 8млн, ставке 8% и ежемесячном платеже 66900 на 20 лет проценты будут ниже 50к уже через 3 года. В первые месяцы проценты будут 53 тысячи и потом снижаются.
А вот теперь вопрос — не все ли равно вам кому отдавать эти 50-53 тысячи в месяц — банку или дяде-владельцу квартиры вашей? При том что банк начиная с третьего года будет с вас брать 49 тыс и потом все меньше и меньше, а дядя вам аренду не снизит никогда. В долгосроке вы все большую часть денег будете оставлять себе (т.е. пускать на погашение тела кредита)
А вот теперь вопрос — не все ли равно вам кому отдавать эти 50-53 тысячи в месяц — банку или дяде-владельцу квартиры вашей? При том что банк начиная с третьего года будет с вас брать 49 тыс и потом все меньше и меньше, а дядя вам аренду не снизит никогда. В долгосроке вы все большую часть денег будете оставлять себе (т.е. пускать на погашение тела кредита)
Вот тут кроется тонкое число, после которого ипотека становится выгодной. Но при моих расчетах это примерно при 50% суммы от квартиры. До — не имеет смысла.
Вы имеете в виду случай, чтобы проценты по ипотеке были ниже аренды уже начиная с первого платежа? Так-то да, это будет самый выгодный вариант, но можно же смотреть дальше и считать в долгосрочном периоде.
А еще мне кажется, что ваша квартира стоит не 10млн, а больше, скорее 12-15 млн.
А еще мне кажется, что ваша квартира стоит не 10млн, а больше, скорее 12-15 млн.
Именно. Нужно считать с перспективой, включая перспективу роста своего накопительного портфеля относительно инфляции и подорожания недвижимости. Расчет не самый тривиальный у меня выходит.
Ну а стоимость — взято с cian как средняя цена квадрата в указанном доме среди предложений. В итоге квартира да, может стоит как дороже (если есть нормальный ремонт) либо дешевле (голые стены, срочная продажа и пр.). Но на сферического коня в вакууме при расчете это не сильно скажется, т.к. иначе придется еще добавлять затраты на ремонт (а для голых стен ремонт окажется очень не дешевым в итоге). Это уже совсем не тот уровень, на который я претендовал в посту изначально.
Ну а стоимость — взято с cian как средняя цена квадрата в указанном доме среди предложений. В итоге квартира да, может стоит как дороже (если есть нормальный ремонт) либо дешевле (голые стены, срочная продажа и пр.). Но на сферического коня в вакууме при расчете это не сильно скажется, т.к. иначе придется еще добавлять затраты на ремонт (а для голых стен ремонт окажется очень не дешевым в итоге). Это уже совсем не тот уровень, на который я претендовал в посту изначально.
UFO just landed and posted this here
В ваших доводах есть один главный плюс — это зафиксированная стоимость недвижимости. Остальное — не зависит от того при каком % взноса вы возьмете квартиру. Вычеты вам в любом случае упадут.
А «сдача в виде квадратных метров» в случае чп уйдет с молотка на покрытие кредита, хорошо если должником не останетесь. Тонкий вопрос.
А «сдача в виде квадратных метров» в случае чп уйдет с молотка на покрытие кредита, хорошо если должником не останетесь. Тонкий вопрос.
UFO just landed and posted this here
Не очень понял. Вот вы выплатили, к примеру 100к в тело кредита, и больше вдруг не можете платить. Продаете квартиру за те же 8млн, что и купили, 7900 уходят банку (т.к. 100 вы ему уже выплатили), а 100к остаются с вами. Ничего не теряете же.
А тут нужно смотреть практику. Вы купили квартиру за 8 и выплатили в тело 100. НО если вы сами продаете квартиру, то вам нужно срочно — далеко не факт, что вы найдете покупателя за 8, а не вынуждены будете сделать скидку для быстрой продажи — проценты то капают!
Если продавать будет банк — то это залоговая недвижимость, она уходит с аукциона и основная цель банка — погасить задолженность, а не продать по максимальной стоимости. Т.е. для банка это будет выгодно продать по 7900 и даже дешевле, потому что он избавится от должника (да да, банк может подать даже дешевле тела кредита и вы останетесь ему еще должны! Но уже без квартиры). Это конечно слегка утрированный пример, но он имеет место быть — очень часть продажа залогового имущества может не закрывать даже долговых обязательств. Есть даже компании специализирующиеся на покупке такой аукционной недвижимости и последующей перепродаже с маржой.
Так что опять возвращаюсь к одному из своих комментариев — брать кредит с малым входящим взносом очень рискованно и как правило не выгодно.
Если продавать будет банк — то это залоговая недвижимость, она уходит с аукциона и основная цель банка — погасить задолженность, а не продать по максимальной стоимости. Т.е. для банка это будет выгодно продать по 7900 и даже дешевле, потому что он избавится от должника (да да, банк может подать даже дешевле тела кредита и вы останетесь ему еще должны! Но уже без квартиры). Это конечно слегка утрированный пример, но он имеет место быть — очень часть продажа залогового имущества может не закрывать даже долговых обязательств. Есть даже компании специализирующиеся на покупке такой аукционной недвижимости и последующей перепродаже с маржой.
Так что опять возвращаюсь к одному из своих комментариев — брать кредит с малым входящим взносом очень рискованно и как правило не выгодно.
UFO just landed and posted this here
Опять таки, как копить?
Возьмем ИИС — там тоже будет вычет + рост.
Возьмем депозит — там только процент.
Очень много переменных. Если вы рассчитываете на вклады или «стеклянную банку», то да — лучше вложить сразу 2кк и купить. Иначе — расчет будет индивидуальным у каждого.
Возьмем ИИС — там тоже будет вычет + рост.
Возьмем депозит — там только процент.
Очень много переменных. Если вы рассчитываете на вклады или «стеклянную банку», то да — лучше вложить сразу 2кк и купить. Иначе — расчет будет индивидуальным у каждого.
UFO just landed and posted this here
Если мы говорим о «гарантиях» то да, вы правы, лучше взять сразу) Чем быстрее, тем лучше) Хотя, если смотреть пристально, то ни ипотека не дает гарантию (мало ли что будет с квартирой, с вашими желаниями, финансовой ситуацией в банке), ни стеклянная банка (инфляция), ни депозит (а кто сказал, что он не сгорит как в 90е?). И вообще жизнь никаких гарантий не дает. Я стараюсь всецело на такие вещи вообще не рассчитывать…
UFO just landed and posted this here
А сколько вы получите, продав квартиру через 8 лет и 4 месяца? Если брали вторичку изначально, то не факт что сумма будет сильно отличаться от тих 5кк. Вторичка растет не очень быстро, а в какой то момент расти перестает — старый фонд, например.
Если брали первичку, то тогда да, скорее всего вы выиграйте по деньгам, т.к. сама квартира стала ощутимо дороже.
Да и готовы ли вы жить 10-20 лет в той квартире что купили? Я вот не уверен, что через 10 лет мне не понадобится другая в связи с увеличением количества наследников, например. Или просто неудовлетворенностью районом. Ипотека это очень долгосрочная перспектива, ограничивающая мобильность, не все на нее готовы идти. Это тоже стоит учитывать.
Если брали первичку, то тогда да, скорее всего вы выиграйте по деньгам, т.к. сама квартира стала ощутимо дороже.
Да и готовы ли вы жить 10-20 лет в той квартире что купили? Я вот не уверен, что через 10 лет мне не понадобится другая в связи с увеличением количества наследников, например. Или просто неудовлетворенностью районом. Ипотека это очень долгосрочная перспектива, ограничивающая мобильность, не все на нее готовы идти. Это тоже стоит учитывать.
UFO just landed and posted this here
У вас тоже верная точка зрения, хоть и отличная от моей :)
По поводу удешевления. если мы берем кредит на 10кк, на 20 лет и платим его. Если мы планировали уложиться в 10 лет, то через 8.4 года почти все тело будет уже выплачено и вы действительно после продажи и погашения остатка кредита получите на руки примерно 7-8кк — профит, очевидный, несомненно.
Но, если вы планировали гасить ее 20 лет и не особо вкидывали досрочно, то тело кредит у вас будет погашено едва ли на половину, при благоприятном исходе и тогда при продаже вы получите те же самые 5кк потому что остальное покроет кредит.
Ну и дальше вы говорите про аренду когда надоело, т.е. для вас недвижимость это инвестиция, а не только место где жить. Т.е. вы морально готовы пустить туда квартирантов и переехать в ту квартире где вам будет удобнее в режиме аренды.
Именно как инвестиция жилая недвижимость крайне непопулярна из-за очень низкой окупаемости, это можете почитать, я не буду сейчас расписывать. Из недвижимости куда выгоднее коммерческая, но вы в ней изначально не сможете жить.
Так что про прочих равных «квартира» приносит меньше дохода чем «сумма квартиры, но находящаяся в инвестиционных инструментах». И я не говорю про акции, активную игру на бирже и прочее. Это отдельный рынок и плас знаний. Я о более приземленных вещах — пифы, етф и тому подобные инструменты.
Касательно старого фонда. Дома 2000 год + постройки в ближайшее время действительно не будут дешеветь и будут постепенно дорожать, пусть не очень быстро, но будут. А вот старый фонд, например хрущевки, в цене уже прибавлять не будут (их тут подтолкнула реновация, но они уже снова выровнялись). И более того, чем больше они стоят тем менее они привлекательны для покупателя при прочих равных. Новое жилье тоже возводится и при выборе жить в хрущевке или через дорогу в относительно новом доме — выбор будет в пользу новых домов, а не в пользу хрущевок. Есть хорошие дома, которые будут цениться еще долго, есть те, что со временем не окупит никакой капитальный ремонт из-за возросших требований. Но опять таки, это индивидуально.
По поводу удешевления. если мы берем кредит на 10кк, на 20 лет и платим его. Если мы планировали уложиться в 10 лет, то через 8.4 года почти все тело будет уже выплачено и вы действительно после продажи и погашения остатка кредита получите на руки примерно 7-8кк — профит, очевидный, несомненно.
Но, если вы планировали гасить ее 20 лет и не особо вкидывали досрочно, то тело кредит у вас будет погашено едва ли на половину, при благоприятном исходе и тогда при продаже вы получите те же самые 5кк потому что остальное покроет кредит.
Ну и дальше вы говорите про аренду когда надоело, т.е. для вас недвижимость это инвестиция, а не только место где жить. Т.е. вы морально готовы пустить туда квартирантов и переехать в ту квартире где вам будет удобнее в режиме аренды.
Именно как инвестиция жилая недвижимость крайне непопулярна из-за очень низкой окупаемости, это можете почитать, я не буду сейчас расписывать. Из недвижимости куда выгоднее коммерческая, но вы в ней изначально не сможете жить.
Так что про прочих равных «квартира» приносит меньше дохода чем «сумма квартиры, но находящаяся в инвестиционных инструментах». И я не говорю про акции, активную игру на бирже и прочее. Это отдельный рынок и плас знаний. Я о более приземленных вещах — пифы, етф и тому подобные инструменты.
Касательно старого фонда. Дома 2000 год + постройки в ближайшее время действительно не будут дешеветь и будут постепенно дорожать, пусть не очень быстро, но будут. А вот старый фонд, например хрущевки, в цене уже прибавлять не будут (их тут подтолкнула реновация, но они уже снова выровнялись). И более того, чем больше они стоят тем менее они привлекательны для покупателя при прочих равных. Новое жилье тоже возводится и при выборе жить в хрущевке или через дорогу в относительно новом доме — выбор будет в пользу новых домов, а не в пользу хрущевок. Есть хорошие дома, которые будут цениться еще долго, есть те, что со временем не окупит никакой капитальный ремонт из-за возросших требований. Но опять таки, это индивидуально.
UFO just landed and posted this here
В итоге мы оба правы просто по разному оцениваем риски) Если в цифрах, то я посчитал так:
Имеем:
Квартира стоимостью 10кк.
Первоначальный взнос 20% те. 2кк (мы же понимаем, что взять ипотеку без этих денег под нормальный процент нельзя?)
Берем ипотеку на 20 лет под 9% годовых (нормальная ставка по ипотеке), получаем:
calcus.ru/kalkulyator-ipoteki?result=20577
ежемесячный платеж 71 978
За 8 лет и 4 года (100 месяцев) квартира дорожает до 12кк (это нормально, 20% если изначально брали вторичку) И мы решаем ее продать за эту сумму. В итоге:
Была задолженность по кредиту (тело) 6 225 514 на момент 100 месяцев оплаты из изначальных 8кк.
Продали квартиру за 12, закрыли кредит, на руках оказалось 5 774 486. Хорошая сумма.
Далее вторая ситуация. Мы так же имеем 2кк стартовой суммы, имеем арендованное жилье за 50к в месяц и нам дважды повышают стоимость аренды. в первый раз после 30 месяцев на 5к и во второй раз после еще 30 месяцев на 5к. Раз в 3 года на 10% в среднем — нормально.
Мы, имея 2кк налика, а так же ориентируясь на платеж по аналогичной ипотеке в 71 978 за вычетом оплаты аренды будем откладывать к этим 2кк разницу в сумме. Сначала по 21 978, потом по 16 978 потом по 11 978
Все это дело складывается в банк под озвученный выше процент по вкладу в 8%
Вот тут можно посчитать: fincalculator.ru/kalkulyator-vkladov
Ссылку на готовый отчет не дам, но в итоге там будет так:
3 647 800 это сумма счета по истечению 100 месяцев + начисленные проценты в размере 1 888 228 суммарно: 5 536 028
Как итог:
С ипотекой мы получим в итоге активов эквивалентно:
5 774 486
Для варианта с откладывать:
5 536 028
Разница большая? В целом нет.
Как итоге — мы оба правы, просто вы делаете упор в стабильность (вклады, недвижимость)
Я делаю упор на большую прибыль (8% это хорошо, но обычные инструменты, без перекосов, приносят на пару % в год больше, а значит и итоговая сумма за указанный период времени будет больше).
А фраза «остаться без крыши над головой» не корректна, когда у тебя есть 5кк. С тем же успехом Вас могут попереть с Вашей съемной квартиры и вы не сможете день в день вернуться в свою старую, т.к. там тоже нужно съехать квартирантам. Имея такую подушку это не «остаться без крыши», а просто очередной переезд, не более не менее.
PS да, я посчитал вклад с выплатой процентов по окончанию срока, т.е. без капитализации. С капитализацией и ежемесячной выплатой получилось…
6 234 534
Что уже на 10% больше суммы за квартиру, правда это и эффективная ставка получается уже не 8 а в итоге 10, что больше ипотеки, так что не очень спортивно)
Имеем:
Квартира стоимостью 10кк.
Первоначальный взнос 20% те. 2кк (мы же понимаем, что взять ипотеку без этих денег под нормальный процент нельзя?)
Берем ипотеку на 20 лет под 9% годовых (нормальная ставка по ипотеке), получаем:
calcus.ru/kalkulyator-ipoteki?result=20577
ежемесячный платеж 71 978
За 8 лет и 4 года (100 месяцев) квартира дорожает до 12кк (это нормально, 20% если изначально брали вторичку) И мы решаем ее продать за эту сумму. В итоге:
Была задолженность по кредиту (тело) 6 225 514 на момент 100 месяцев оплаты из изначальных 8кк.
Продали квартиру за 12, закрыли кредит, на руках оказалось 5 774 486. Хорошая сумма.
Далее вторая ситуация. Мы так же имеем 2кк стартовой суммы, имеем арендованное жилье за 50к в месяц и нам дважды повышают стоимость аренды. в первый раз после 30 месяцев на 5к и во второй раз после еще 30 месяцев на 5к. Раз в 3 года на 10% в среднем — нормально.
Мы, имея 2кк налика, а так же ориентируясь на платеж по аналогичной ипотеке в 71 978 за вычетом оплаты аренды будем откладывать к этим 2кк разницу в сумме. Сначала по 21 978, потом по 16 978 потом по 11 978
Все это дело складывается в банк под озвученный выше процент по вкладу в 8%
Вот тут можно посчитать: fincalculator.ru/kalkulyator-vkladov
Ссылку на готовый отчет не дам, но в итоге там будет так:
3 647 800 это сумма счета по истечению 100 месяцев + начисленные проценты в размере 1 888 228 суммарно: 5 536 028
Как итог:
С ипотекой мы получим в итоге активов эквивалентно:
5 774 486
Для варианта с откладывать:
5 536 028
Разница большая? В целом нет.
Как итоге — мы оба правы, просто вы делаете упор в стабильность (вклады, недвижимость)
Я делаю упор на большую прибыль (8% это хорошо, но обычные инструменты, без перекосов, приносят на пару % в год больше, а значит и итоговая сумма за указанный период времени будет больше).
А фраза «остаться без крыши над головой» не корректна, когда у тебя есть 5кк. С тем же успехом Вас могут попереть с Вашей съемной квартиры и вы не сможете день в день вернуться в свою старую, т.к. там тоже нужно съехать квартирантам. Имея такую подушку это не «остаться без крыши», а просто очередной переезд, не более не менее.
PS да, я посчитал вклад с выплатой процентов по окончанию срока, т.е. без капитализации. С капитализацией и ежемесячной выплатой получилось…
6 234 534
Что уже на 10% больше суммы за квартиру, правда это и эффективная ставка получается уже не 8 а в итоге 10, что больше ипотеки, так что не очень спортивно)
UFO just landed and posted this here
Разделите накопления по 5 банкам и если они закроются — все покроет страхование) сумма процентов от этого не поменяется.
По вычету — для срока 8 лет и указанных платежах он будет 909 830.96
скорее всего его не удвоят, если будут подавать и муж и жена, но тут не могу сказать точно — нужно уточнять
Вот калькулятор:
mobile-testing.ru/rachet_nalogovogo_vicheta_calculator
И вы начинаете добавлять слагаемые — например вычет. Но тогда нужно добавлять сюда еще:
1. налог на недвижимость. Квартирант его не платит
2. полная квартплата, а не только счетчики. В новых домах разница доходит до 5к в месяц, знаю по собственному опыту, что у меня счетчики приходят на 1.5-2к а суммарно квартплата 5-7, т.е. эту разницу тоже стоит учитывать.
3. вы можете претендовать на вычеты не только за квартиру, но и например за ИИС, чья доходность еще и выше вкладов.
Опять упираемся в то, что каждый оценивает риски по разному и распоряжается деньгами по разному.
По вычету — для срока 8 лет и указанных платежах он будет 909 830.96
скорее всего его не удвоят, если будут подавать и муж и жена, но тут не могу сказать точно — нужно уточнять
Вот калькулятор:
mobile-testing.ru/rachet_nalogovogo_vicheta_calculator
И вы начинаете добавлять слагаемые — например вычет. Но тогда нужно добавлять сюда еще:
1. налог на недвижимость. Квартирант его не платит
2. полная квартплата, а не только счетчики. В новых домах разница доходит до 5к в месяц, знаю по собственному опыту, что у меня счетчики приходят на 1.5-2к а суммарно квартплата 5-7, т.е. эту разницу тоже стоит учитывать.
3. вы можете претендовать на вычеты не только за квартиру, но и например за ИИС, чья доходность еще и выше вкладов.
Опять упираемся в то, что каждый оценивает риски по разному и распоряжается деньгами по разному.
Если интересно, в следующий раз напишу про разницу между аннуитетной и дифференцированной схемой. Сразу скажу, дифф. платежи — просто маркетинговый ход.
Напишите пожалуйста
Да тут в двух словах можно — при дифференцированной схеме Вы погашаете равные части тела кредита + проценты, так как тело уменьшается то проценты тоже. Это эквивалентно тому, как если при аннуитете начать платить большую сумму (с условием, что досрочное погашение без пени). Логично, что как и при любой досрочной выплате, суммарная выплата банку будет меньше, чем при чистом аннуитете.
НО: с точки зрения долгосрочного кредита, надо брать поправку на инфляцию. То есть Вы будете платить больше тогда, когда деньги дороже, и меньше потом, когда по инфляции деньги станут дешевле. Тут многое зависит от размера инфляции, но обычно Вы заплатите меньше, но это Вам не выгоднее (пример того, что упоминалось выше — переплата не всегда плохо). Потому маркенинговый ход.
Если есть возможность досрочного погашения без пени — аннуитет однозначно лучше. И если хотите — погашайте досрочно.
Дифф. платежи проще расчитывать, но с распространением компьютеров это перестало иметь значение.
НО: с точки зрения долгосрочного кредита, надо брать поправку на инфляцию. То есть Вы будете платить больше тогда, когда деньги дороже, и меньше потом, когда по инфляции деньги станут дешевле. Тут многое зависит от размера инфляции, но обычно Вы заплатите меньше, но это Вам не выгоднее (пример того, что упоминалось выше — переплата не всегда плохо). Потому маркенинговый ход.
Если есть возможность досрочного погашения без пени — аннуитет однозначно лучше. И если хотите — погашайте досрочно.
Дифф. платежи проще расчитывать, но с распространением компьютеров это перестало иметь значение.
Начните досрочно гасить аннуитетный кредит ежемесячно таким образом, чтобы тело кредита каждый месяц уменьшалось на одинаковую величину. И ваш аннуитетный кредит автоматически превратится в дифференцированный.
По-моему, тут все не очень сложно. Мне, например, более интересен такой вопрос: при какой процентной ставке по вкладам (инвестициям) и при какой инфляции на лишние деньги будет более выгодно делать эти самые вклады, а не использовать их (деньги) для досрочного погашения ипотеки.
Банковский вклад не выгоден ни при каких условиях, так как депозит всегда меньше инфляции. Да и жизнь двигается строго в одном направлении — к закату, поэтому лучше бы деньги, которые ты заработал своим трудом и невозвратным временем, расходовать на улучшение качества жизни здесь и сейчас.
Не совсем. Если удачно зафиксировать ставку, то ставки по вкладам (и инфляция, конечно) могут уйти выше. Тогда выгодно вкладывать а не гасить кредит. А когда упадёт обратно — погасить.
Выгодные ставки по депозиту дают при долгосрочных вкладах с выплатой процентов раз в год. Тут получается, что ради незначительной выгоды (а я не верю, что если плюсовая разница и может быть, то весомая) придётся терпеть целый год двойной финансовой нагрузки — когда актив на вкладе + кредит.
В данный момент в Австрии ставки по депозиту на 3 года уже выше кредита с плавающей ставкой.
Так а что терпеть — если кредит Вам дали, значит денег Вам в принципе хватает. Теперь вопрос — если есть «лишние» деньги, стоит гасить кредит или положить на депозит? Ответ — зависит от, иногда выгодно так, иногда иначе.
Так а что терпеть — если кредит Вам дали, значит денег Вам в принципе хватает. Теперь вопрос — если есть «лишние» деньги, стоит гасить кредит или положить на депозит? Ответ — зависит от, иногда выгодно так, иногда иначе.
Конечно же лучше погасить долг и забыть о нём, если есть такая возможность. Отсутствие долга лучше наличия депозита, так как долг в отличие от депозита — сам собой исчезнуть и обесцениться не может.
Управление рисками это очень индивидуальная тема.
Наличие денег может быть лучше отсутствия долгов. Как минимум наличие некоей подушки. То есть, скажем, при кредите в 100к евро, иметь 10 евро на счету или снизить долг до 90к — неоднозначный вопрос.
Плюс надо внимательно смотреть условия кредита — кредитные каникулы и разные схемы иногда стоят пеню. Иногда надёжнее на случай потери работы просто иметь деньги на год, чем решать то же самое с банком.
Наличие денег может быть лучше отсутствия долгов. Как минимум наличие некоей подушки. То есть, скажем, при кредите в 100к евро, иметь 10 евро на счету или снизить долг до 90к — неоднозначный вопрос.
Плюс надо внимательно смотреть условия кредита — кредитные каникулы и разные схемы иногда стоят пеню. Иногда надёжнее на случай потери работы просто иметь деньги на год, чем решать то же самое с банком.
Так вроде очевидно — когда проценты по вкладам выше процентов по кредиту. Инфляция значения не имеет (разве что только для прогнозирования процентных ставок в будущем).
В чём подвох?
В чём подвох?
Не совсем. Например, сферические ставки в вакууме — по кредиту и по вкладу 10% (не важен размер, факт что одинаковые), инфляция — 0%. Тогда если я в год буду откладывать по 100к руб., то через 10 лет у меня будет условно 100к * 1.1 + 210к * 1.1 + 331к * 1.1… = 1853к руб, или другими словами я «заработаю» 853к за 10 лет. Если б я их вкладывал в ипотеку, то сумма сэкономленных переплат (тоже способ “я заработал”) по процентам за 10 лет (если ипотека взята на 20) составит, грубо считая, 100к*0.1 + 200к * 0.1 + 300к * 0.1 ...= 550к. Другим словами деньги не накапливаются, и получается в таком сферическом случае, при одинаковых ставках и отсутствии инфляции, вкладывать выгоднее, чем гасить ипотеку.
Посчитал на пальцах, поэтому могу ошибаться.
Посчитал на пальцах, поэтому могу ошибаться.
Не совсем :)
Это и есть Ваша ошибка. Вы сравниваете депозит с накоплением и кредит без.
«Заработанные» в кредите 100к*0.1 надо тоже сразу отдавать банку (как вкладывать в депозит) и получите ровно те же 1853 экономии в итоге.
Ваш расчёт верен в том случае, если сэкономленные проценты просто не платить. Но это эквивалент того, что забирать проценты с депозита ежемесячно — то есть те же 550к прибыли но раньше.
Другим словами деньги не накапливаются
Это и есть Ваша ошибка. Вы сравниваете депозит с накоплением и кредит без.
«Заработанные» в кредите 100к*0.1 надо тоже сразу отдавать банку (как вкладывать в депозит) и получите ровно те же 1853 экономии в итоге.
Ваш расчёт верен в том случае, если сэкономленные проценты просто не платить. Но это эквивалент того, что забирать проценты с депозита ежемесячно — то есть те же 550к прибыли но раньше.
Кредит по определению не может накапливаться в Вашу пользу, потому что ставка в 10% исчисляется в пользу банка. Вы лишь можете уменьшить сумму, с которой это вычисление происходит.
Уменьшение суммы кредита от года к году ведет к тому, что Вы в итоге «зарабатываете» все меньше и меньше.
Уменьшение суммы кредита от года к году ведет к тому, что Вы в итоге «зарабатываете» все меньше и меньше.
Пересчитайте ещё раз внимательно.
В случае депозита есть 2 варианта — забирать проценты ежемесячно или реинвестировать.
В случае кредита аналогичные 2 варианта — не платить в банк «сэкономленные» проценты или тут же погасить ими часть кредита.
Надо сравнивать аналогичные варианты, а Вы сравнили противоположные.
Кроме того, при расчёте «выплачивать кредит» Вы забыли, что Ваши вклады уменьшили Ваш долг. То есть кроме 550к экономии есть ещё 12000к погашенного долга.
Пересчитайте на 3 месяца вместо 120, будет проще понять а результат тот же.
В случае депозита есть 2 варианта — забирать проценты ежемесячно или реинвестировать.
В случае кредита аналогичные 2 варианта — не платить в банк «сэкономленные» проценты или тут же погасить ими часть кредита.
Надо сравнивать аналогичные варианты, а Вы сравнили противоположные.
Кроме того, при расчёте «выплачивать кредит» Вы забыли, что Ваши вклады уменьшили Ваш долг. То есть кроме 550к экономии есть ещё 12000к погашенного долга.
Пересчитайте на 3 месяца вместо 120, будет проще понять а результат тот же.
Пересчитал. Все получилось еще хуже, чем мне подсказывала интуиция. При ипотеке на 3кк руб по ставке 10% на 20 лет через 10 лет разница между вкладами и погашениями составит 3кк в пользу первых.
>100к*0.1 + 200к * 0.1 + 300к * 0.1 ...= 550к.
Тут запутал всех видимо. 0.1 будет применяться не к сумме всех погашений, а к разнице между фактически уплаченным ежегодным взносом за прошлый год и тем взносом, который мы бы уплатили, если бы не вносили дополнительные 100к.
>100к*0.1 + 200к * 0.1 + 300к * 0.1 ...= 550к.
Тут запутал всех видимо. 0.1 будет применяться не к сумме всех погашений, а к разнице между фактически уплаченным ежегодным взносом за прошлый год и тем взносом, который мы бы уплатили, если бы не вносили дополнительные 100к.
Что-то Вы не то считаете. Ниже простой расчет на 3 года — на 10 лет великовато для комментария, но очевидно на 10 лет будет индуктивно то же самое.
Допустим, есть кредит на 1000 под 10%, по которомы Вы платите 150 в год (часть тело, часть проценты). И есть доп выплаты 100 в год.
Как видите, Вы в обоих вариантах останетесь должны ровно 470.4. Надо учесть такую мелочь, что при расчёте кредита доп-выплаты надо отнимать в начале периода, и проценты на них не начисляются уже в этом году. Потому что при расчёте депозита Вы перечисляете деньги как раз вначале периода.
Думаю, теперь Вы сможете найти ошибку в своём расчёте.
Допустим, есть кредит на 1000 под 10%, по которомы Вы платите 150 в год (часть тело, часть проценты). И есть доп выплаты 100 в год.
Расчёт
Если без доп выплат:
год 1: 1000 [тело] + 1000*10% [проценты] — 150 [выплата] = 950 [осталось в кредите],
2: 950 + (950*10%) — 150 = 895
3: 895 + (895*10%) — 150 = 834.5
Через 3 года Вы должны бынку 834.5
Депозит:
100к раз в год, итого имеем по годам:
1: 100 + 100*10% = 110
2: 110 + 100 + (110+100)*10% = 231
3: 231 + 100 + (231+100)*10% = 364.1
Через 3 года заберёте на руки 364.1
ИТОГО с депозитом — 834.5-364.1 = 470.4 — на столько Вы «в долгу» учитывая баланс кредита и депозита.
Досрочное закрытие кредита:
1: 1000 — 100 [доп выплата] + (1000 — 100)*10% — 150 = 840
2: 840 — 100 + (840-100)*10% — 150 = 664
3: 664 — 100 + (664 — 100) * 10% — 150 = 470.4 — Ваш остаточный долг.
год 1: 1000 [тело] + 1000*10% [проценты] — 150 [выплата] = 950 [осталось в кредите],
2: 950 + (950*10%) — 150 = 895
3: 895 + (895*10%) — 150 = 834.5
Через 3 года Вы должны бынку 834.5
Депозит:
100к раз в год, итого имеем по годам:
1: 100 + 100*10% = 110
2: 110 + 100 + (110+100)*10% = 231
3: 231 + 100 + (231+100)*10% = 364.1
Через 3 года заберёте на руки 364.1
ИТОГО с депозитом — 834.5-364.1 = 470.4 — на столько Вы «в долгу» учитывая баланс кредита и депозита.
Досрочное закрытие кредита:
1: 1000 — 100 [доп выплата] + (1000 — 100)*10% — 150 = 840
2: 840 — 100 + (840-100)*10% — 150 = 664
3: 664 — 100 + (664 — 100) * 10% — 150 = 470.4 — Ваш остаточный долг.
Как видите, Вы в обоих вариантах останетесь должны ровно 470.4. Надо учесть такую мелочь, что при расчёте кредита доп-выплаты надо отнимать в начале периода, и проценты на них не начисляются уже в этом году. Потому что при расчёте депозита Вы перечисляете деньги как раз вначале периода.
Думаю, теперь Вы сможете найти ошибку в своём расчёте.
Да, спасибо, нашел! Теперь получается, что в long run выгоднее делать доп взносы, потому что в завершающие года при уже досрочно погашенном кредите и имеющемся вкладе образуется сумма, откладываемая за этот год, которая в случае выплат по кредиту вся бы ушла в этот кредит.
Edit: в завершающие года
Edit: в завершающие года
Не совсем понял, что Вы имеете в виду. Как только кредит досрочно погашен, то его больше нет. Теперь все деньги можно вкладывать в депозит — ровно с тем же итоговым результатом, как если не погашать кредит.
Но на практике:
1. При одинаковых условиях проценты по депозиту всегда ниже процентов по кредиту. (В крайне редких случаях когда это так — нечего думать и надо пользоваться). Сейчас проценты по депозиту на 3 года выше процентов по плавающему кредиту — но тут разные условия, а значит есть риск.
2. Учитывая ограничения по гарантированию вкладов и т.д., держать большие суммы на депозите вместо закрытия кредита просто рискованно.
3. Психологически приятнее закрыть кредит, чем иметь больший депозит. А с другой стороны депозит даёт запас на ЧП, покупку машины, второй кредит — ведь досрочно погашенное так просто не заберёшь. Если проценты по кредиту устраивают.
Но на практике:
1. При одинаковых условиях проценты по депозиту всегда ниже процентов по кредиту. (В крайне редких случаях когда это так — нечего думать и надо пользоваться). Сейчас проценты по депозиту на 3 года выше процентов по плавающему кредиту — но тут разные условия, а значит есть риск.
2. Учитывая ограничения по гарантированию вкладов и т.д., держать большие суммы на депозите вместо закрытия кредита просто рискованно.
3. Психологически приятнее закрыть кредит, чем иметь больший депозит. А с другой стороны депозит даёт запас на ЧП, покупку машины, второй кредит — ведь досрочно погашенное так просто не заберёшь. Если проценты по кредиту устраивают.
Не учтена стоирость денег во времени (инфляция). Поэтому, сравнения не совсем корректны. За 7 лет инфляция играет значительную роль в том, когда и сколько имеет смысл досрочно гасить. Интуитивно кажетсч, что досрочное гашение должно возрастать по экспоненте, для наибольшей выгоды.
Когда я взяла ипотеку, решила досконально разобраться в том, как начисляются проценты, как лучше вносить досрочку и так далее. Сама я экономист.
- Что ж вы за экономист, если не знали этого до ипотеки?
- И второй, не менее риторический вопрос. Бывают ли люди, которые сначала берут ипотеку, а разбираются с процентами только потом?
UFO just landed and posted this here
Всем, кто заинтересовался темой, советую курс Time Value of Money на Coursera. Там все разжевано.
В используемом вами калькуляторе явная ошибка и 4 пункт, мягко говоря, не работает. В кредитном калькуляторе на указанном вами сайте сумма не меняется при смене досрочного погашения с сокращением срока и платежа, как вы и написали. Если там же использовать ипотечный калькулятор, то разница становится существенной. Здесь расчет вашей суммы с теми же параметрами, с уменьшением срока платежа. При пересчете срока, он сходится с вашим и уменьшается до 7 лет. Здесь расчет с уменьшением суммы ежемесячного платежа, уже получается другая цифра и срок уменьшается лишь до 10 лет.
Что в принципе так и есть, проверил на других подобных калькуляторах, цифры по ипотечному калькулятору совпадают. Уменьшение срока гораздо лучше чем уменьшение суммы платежа, что явно используется банками. В не безызвестном всем зеленом банке, чтобы уменьшить срок кредита при досрочном платеже нужно прийти в отделение и написать заявление, тогда как уменьшить ежемесячную сумму можно и в личном кабинете.
Что в принципе так и есть, проверил на других подобных калькуляторах, цифры по ипотечному калькулятору совпадают. Уменьшение срока гораздо лучше чем уменьшение суммы платежа, что явно используется банками. В не безызвестном всем зеленом банке, чтобы уменьшить срок кредита при досрочном платеже нужно прийти в отделение и написать заявление, тогда как уменьшить ежемесячную сумму можно и в личном кабинете.
человек берет кредит 100 тыс. евро на 10 лет по ставке 1.5% годовых, а имеющиеся у него 100 тыс. упро наличных размещает на депозите, под 1% годовых (т.е. ставка по депозиту меньше чем ставка по кредиту). Тогда ежемесячные выплаты по этому кредиту составят 900 евро (грубо). Что имеем через десять лет:
1) депозит принес этому человеку 10 тыс. прибыли
2) суммарные выплаты по кредиту (основной долг + проценты) составят примерно 107750 евро
3) итог: 2250 евро прибыли за 10 лет. несмотря на то, что ставка по кредиту была выше ставки по депозиту
Вы все смешали в кучу и одновремено забыли очень важную вещь.
Важная вещь заключается в том, что депозит был на 100 тысяч и на 10 лет, а кредит, хоть и под полтора процента, но сумма долга постоянно уменьшалась. То есть средняя сумма денег банка, которая в течение этих 10 лет была у человека — грубо говоря 50 тысяч, а банк все 10 лет пользовался всеми 100 тысячами. За счет этого сумма процентов по кредиту получилась меньше, чем сумма процентов по депозиту.
Теперь предположим, что он не брал кредит. Зачем? У него же есть свои 100 тысяч. Он может просто пользоваться ими, а 900 тугриков в месяц (если быть точным, то 897,9166), которые он зарабатывает и по вашему предложению отдает за кредит, класть на депозит. Тогда первый депозит будет на 119 месяцев, второй на 118, третий на 117 и т.д.
В результате, когда он через 120 месяцев закроет все депозиты, у него будет 113092,6033
тугриков, а не 110000, как в вашем варианте. Он на депозитах (так же без капитализации процентов) и без всяких кредитов заработал бы 13000 тугриков с лишним. То есть на кредите он на самом деле потерял 3092 тугрика, а не заработал 2250 тугриков.
Вот как-то так.
Интересно что все рассматривают ипотеку только со стороны своей выгоды.
А как насчет взгляда с другой стороны
А как насчет взгляда с другой стороны
Ипотека разгоняет цены на недвижимостьСплошные плюсы
Ипотека деформирует мотивацию и провоцирует безответственное поведение
Ипотека втягивает людей в кредитную гонку
Пузыри в недвижимости
Ипотека сокращает потребление будущего периода
Ипотека провоцирует сохранение неэффективности строительной отрасли
UFO just landed and posted this here
Ну это же очевидно передёргивание:
Во-первых, инетерсно, каким образом Вы запретите людям одалживать деньги?
Зато понижает стоимость аренды. Отсутствие ипотеки привело бы к тому, что крупный капитал скупал бы квартиры домами (что было раньше) и сдавал их в аренду втридорога — Вам ведь всё равно некуда деться.
Учиться в школе надо лучше. Алкоголь на полках супермаркетов тоже деформирует и провоцирует.
Надуманно. Нет ни кредитной гонки, ни проблем в кредитах.
Вот это есть. Надо только смотреть, кому давать кредиты а кому нет.
А отсутствие ипотеки просто сокращает потребление всех периодов.
Наоборот, эфективно — это когда у каждой семьи есть своя квартира. В аренду или в ипотеку — неважно. А если все будут жить в друвних бараках или в комуналках по комнате на семью — где тут эффективность?
Во-первых, инетерсно, каким образом Вы запретите людям одалживать деньги?
Ипотека разгоняет цены на недвижимость
Зато понижает стоимость аренды. Отсутствие ипотеки привело бы к тому, что крупный капитал скупал бы квартиры домами (что было раньше) и сдавал их в аренду втридорога — Вам ведь всё равно некуда деться.
Ипотека деформирует мотивацию и провоцирует безответственное поведение
Учиться в школе надо лучше. Алкоголь на полках супермаркетов тоже деформирует и провоцирует.
Ипотека втягивает людей в кредитную гонку
Надуманно. Нет ни кредитной гонки, ни проблем в кредитах.
Пузыри в недвижимости
Вот это есть. Надо только смотреть, кому давать кредиты а кому нет.
Ипотека сокращает потребление будущего периода
А отсутствие ипотеки просто сокращает потребление всех периодов.
Ипотека провоцирует сохранение неэффективности строительной отрасли
Наоборот, эфективно — это когда у каждой семьи есть своя квартира. В аренду или в ипотеку — неважно. А если все будут жить в друвних бараках или в комуналках по комнате на семью — где тут эффективность?
«Наоборот, эффективно» — вы в здраво уме? Потребление всех видов может расти только при росте экономики. А у нас производить не выгодно. Наше государство почему-то строит экономику на сборе налогов и штрафов. Банковская система вместо финансирования экономики занимается увеличением долговых обязательств и отмыванием денег.
Имеем только диссипативные силы без источников — результат экспоненциальное затухание.
Имеем только диссипативные силы без источников — результат экспоненциальное затухание.
Потребление всех видов может расти только при росте экономики. А у нас производить не выгодно.
А квартиры по Вашему возникают из воздуха, путём отмывания?
Как раз ипотека даёт возможность покупать больше жилья, и есть спрос на строительство новых квартир — самое настоящее реальное производство.
И если хоть немного посмотреть вокруг, то видно, что богатые государства выходят из кризиса удешевлением кредитов, которое прямо стимулирует производство. Если же в «Вашем государстве» ипотека дорогая, то и не удивляйтесь что нет роста экономики.
Построите вы всем человейники и что все эти люди пойдут на стройку отрабатывать кредиты? Вы серьёзно считаете что наличие жилья подымит экономику? Без плановой экономики, производства и хорошего образования ваши ипотеки это как ссать себе в штаны — в начале тепло.
ps: Богатые государства всегда выходили из кризиса только за счет бедных государств.
ps: Богатые государства всегда выходили из кризиса только за счет бедных государств.
Доступное жилье будет поднимать экономику не только за счет самого жилья, но и за счет всяких сопутствующих расходов. У людей есть потребность купить себе мебель, бытовую технику, может быть сделать ремонт. Жилье позволяет завести детей, что крайне неудобно "на шее у родителей". Недвижимость в этом случае выступает т.н. локомотивом, который тянет за собой все остальное.
Когда вся многогранность и сложность экономической системы сводится до одной цифры "роста ВВП", то из виду пропадает множество важных деталей.
Вопрос — считается, что надо максимально стараться выплачивать больше «досрочки» в первые годы кредита, так как «в это время заемщик выплачивает в первую очередь проценты, а не тело кредита» — как так?
Самые большие проценты в начале исключительно из-за того, что в начале тело кредита самое большое. Далее оно снижается, соответсвенно снижаются и начисленные за месяц проценты.
Ежемесячно вы платите за месяц пользования деньгами.
Пример.
За 31 день пользования 1 млн рублей при ставке 12% годовых вы заплатите 10,2 тыс. руб. Далее долг будет меньше миллиона, соответственно и процентов меньше заплатите.
Ежемесячно вы платите за месяц пользования деньгами.
Пример.
За 31 день пользования 1 млн рублей при ставке 12% годовых вы заплатите 10,2 тыс. руб. Далее долг будет меньше миллиона, соответственно и процентов меньше заплатите.
Подскажите пожалуйста, каким инструметом пользовались в статье? Мне на коленке кажется, что если в обеих ситуациях использовать досрочное погашение, то в случае с минимальным платежом это будет ещё и выгоднее — потому что меньшая часть платежа пойдёт на погашение % от долга, а большая — на погашение тела долга. Хотелось бы самостоятельно накидать кейсов.
Нашел похожий. Нет, почему-то разница минимальна (<1%). Это печально.
Не совсем. Разница будет ровно 0.
Количество процентов, которые набегают за год, зависит только от процента по кредиту и не вообще зависит от расчётного срока погашения. То есть по кредиту на 100тыс под 1.5%, Вы в год уплатите 1500 процентов независимо от того, взяли Вы его на 5 лет или на 30.
Потому если Вы взяли на 30 лет, но вносите ежемесячно досрочно столько, сколько бы вносили за кредит на 5, в итоге выплатитё всё за 5 ровно с той же переплатой.
Маленький нюанс в том, что на короткий срок банк обычно готов дать чуть ниже проценты, а на больший срок Вы можете некоторое время платить меньше если дела пойдут плохо. И всё.
Количество процентов, которые набегают за год, зависит только от процента по кредиту и не вообще зависит от расчётного срока погашения. То есть по кредиту на 100тыс под 1.5%, Вы в год уплатите 1500 процентов независимо от того, взяли Вы его на 5 лет или на 30.
Потому если Вы взяли на 30 лет, но вносите ежемесячно досрочно столько, сколько бы вносили за кредит на 5, в итоге выплатитё всё за 5 ровно с той же переплатой.
Маленький нюанс в том, что на короткий срок банк обычно готов дать чуть ниже проценты, а на больший срок Вы можете некоторое время платить меньше если дела пойдут плохо. И всё.
Вот этим. Проценты начисляются одинаково независимо от суммарного ежемесячного платежа. То есть, как в случае ежемес. платежа 20 тыс., так и в случае ежемес. платежа 30 тыс. за первый месяц пользования, например, 1 млн рублей ссуды будет взято банком 10 тыс. За второй и далее месяцы пойдет разница, потому что во втором случае основной долг гасится быстрее. Чтобы разницы не было, надо в первом случае досрочно платить 10 тыс., чтобы в сумме было 30 в месяц.
Выше ответили правильно.
Выше ответили правильно.
Sign up to leave a comment.
Как начисляются проценты по кредиту и как это применить